大规模棚改重启_住建系统人士回应,究竟是怎么一回事?|当前头条

正文摘要:

2023年1月份楼市的销售数据已经出炉，虽然疫情全面松绑，有春节假期返乡的高峰，但是销售数据依然不理想，不仅没有上升反而还出现了不同程度的下跌。根据第三方地产机构克而瑞统计数据显示，1月份TOP100房企仅实现销售操盘金额3542.9亿元，单月业绩规模同比降低32.5%，环比降低48.6%，较2022年2月的降幅也达11.8%。这一点在2022年年底，央行公布的一份报告中就有所表示。对于开发商也是尽可能的扶持，允许国内上市，授予大额的信用额度。对此，河南棚改工作要再次启动了。并且，2月7日，河南全省住房和城乡建设工作会议在郑州召开。大规模棚改重启？住建系统人士回应究竟是怎么一回事，跟随小编一起看看吧。

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2023年1月份楼市的销售数据已经出炉，虽然疫情全面松绑，有春节假期返乡的高峰，但是销售数据依然不理想，不仅没有上升反而还出现了不同程度的下跌。

根据第三方地产机构克而瑞统计数据显示，1月份TOP100房企仅实现销售操盘金额3542.9亿元，单月业绩规模同比降低32.5%，环比降低48.6%，较2022年2月的降幅也达11.8%。

说实话数据这么差，也并不是多么意外的事情，毕竟当下人们对楼市信心依然没有恢复，购房者观望情绪浓厚，购买力明显不足。

这一点在2022年年底，央行公布的一份报告中就有所表示。2022年12月27日，央行公布的《2022年第四季度城镇储户问卷调查报告》显示，未来三个月，16.0%的居民打算购房，这一比例大幅低于三季度的17.1%，并创下了2016年下半年以来的新低（2016年二季度比例为15.1%）。

要知道，第三季度的数据让我们看到了希望，在各种利好政策带动下，购房者的情绪也被调动起来了，17.1%的居民打算购房，这一比例是比二季度的16.9%要高的。如今四季度的调查显示，这个数据居然回落到了16.0%。

楼市依然低迷，该如何让其回暖，重新让购房者恢复信心呢？2022年降低利率、给购房补贴、放松限购和限售，同时“保交楼”贯穿一整年。

对于开发商也是尽可能的扶持，允许国内上市，授予大额的信用额度。如今2023年，郑州作为二线城市，购房利率进一步降低至4.0以内，购房者买房成本再次降低。

但开篇的1月份楼市数据已经告诉我们，这一切的效果并不如意，完全没有达到预期。那么下一步该怎么办？

对此，河南棚改工作要再次启动了。2023年1月份，有媒体报道河南拟发行811.45亿的地方债，用于城乡发展、社会事业、棚改等。如今首批153.5亿专项债已经发行，相信2023年将会有一批安置居民持房票进场。

并且，2月7日，河南全省住房和城乡建设工作会议在郑州召开。其中重点开展的七大行动中就包含了要新开工棚改安置房28万套、基本建成20万套，建设筹集保障性租赁住房7.5万套。

对于棚改相信大家已经不陌生了，2016年房价暴涨就和棚改有很大关系，棚改不仅造就了许许多多的拆迁户，让他们实现了一夜暴富梦；同时拆迁还未楼市创造了大量的购房需求，很多拆迁家庭手握巨款不知道该怎么花，原来的房子被拆除，首先要做的就是到市区再买一套房。

这样不仅开发商的新房卖掉了，社会经济也有了明显提升，皆大欢喜。

如今到了2023年，棚改再次启动，房价还会像2016年那样迎来暴涨吗？其实个人认为可能性不大，因为这次楼市所处的环境不一样。主要原因有以下三点：

1、很多人已经不缺房子了

《中国人口普查年鉴-2020》显示，我国家庭户人均居住面积达到41.76平方米，平均每户住房间数为3.2，平均每户居住面积达到111.18平方米。

根据西南财大的数据，当前时期，我国城镇地区的住房空置率高达22.4%，商品房空置率超过26%，其中三四线城市的空置情况比一二线要严重。三四线城市的空置率可能超过了30%。

2、截至到2021年底，我国城镇化率已经达到了64.72%，这个数据虽然与发达国家的平均水平80%左右还有一定距离，但短时间内追上不是问题。更重要的是当下我国是否需要这么高的城镇化率，发达国家的城镇化率真的适合我们国家的情况吗？

可以看得出来，现在经济发展的重心之一也包括了农村，振兴新农村成为媒体主流，城镇化放缓是必然事件。当城镇化放缓，城市人口流入减少，那么也等于房价告别快速上涨的时代。

3、2023年开发商还有一大笔债务等着还

根据中指研究院的数据统计，2023年房企到期的信用债及海外债券，总金额累计有9579.6亿元。当然，这个金额还只是看得见的表内的，也不包括应付未付，一直拖欠很久的各种应付款。

这个接近1万亿元的偿债金额，甚至比2022年还多了差不多700亿元，偿债压力比难熬的2022年还大。

所以，开发商要想回血，还是要尽可能促销，卖更多的房子。但是对于购房者来说，价格降得越厉害，买房的决心就越小。所以，2023年的棚改能否拯救楼市，个人认为悬，因为现在的楼市已经变天了。

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房价暴涨"万恶之源" 棚改货币化卷土重来！

2016年全国房价失控飙升，万恶之源就是棚改货币化，如今它又卷土重来了。

4月10日，南昌印发《关于推进中心城区房屋征收补偿房票安置的实施意见》，自5月11日起实施，有几个内容：

1、在四个中心城区范围内，国有和集体土地上房屋征收与补偿全面推行房票安置。

2、在指定区域，用房票买房，还可以享受购房补贴和税收优惠，越早买房补贴越高，从10%-5%递减。

3、如果不想买房，可以去指定银行兑付成现金，并且还会支付房票持有期间的利息。

看见没？虽然名义上改为“房票安置”，实际上还是棚改货币化。

只不过以前拆迁的时候，立马支付给拆迁户大量的现金，而现在把给现金的时间往后延迟了12个月，并且想方设法让你把这些钱都花掉。

实际上，南昌并非最先再次推出棚改货币化的城市。

据统计，2022年以来，全国已经有超30城在探索实施“房票”政策，如厦门、郑州、宜兴、开封、南京、温州、宁波等。

这绝非终点，更多的城市也正在研究棚改货币化，比如重庆也启动《重庆市棚户区改造三年行动计划(2023—2025年)(征求意见稿)》。

如果监管机构不叫停，全国300多个主要城市，我们估计未来至少会有一半以上采取这个政策。

也就是说，全国范围内，棚改货币化又卷土重来了。

想想2016年，全国房价大涨，长期霸占涨幅榜前列的是，以蚌埠为代表的三四线城市。

直接原因就是，棚改货币化席卷全国，货币安置比例从2014年的9%，跃升到2017年的48.5%。

这个楼市刺激政策太凶猛了，2018年全国各地纷纷叫停了这个政策，拆迁改为房子实物赔偿。

问题是，现在棚改货币化卷土重来，房价是否又要暴涨失控了？

我们先看下，2016年棚改货币化，刺激楼市暴涨的逻辑：

1、需求：棚改拆了一大片房子，这些人没有地方住了，直接导致住房需求上升。

2、能力：拆迁给了拆迁户很多钱，直接提升了购房能力。

3、情绪：既有购房需求，又有购房能力，大家疯狂地买房，搞得人心惶惶，大家都跟着抢房子。

现在什么情况呢？

先看需求。

前一段时间，官方透露了一个数据，全国近6亿栋城乡房屋。全国户套比也达到了1.09，跟发达国家齐平。

现在推进棚改货币化的城市都哪些？南昌、开封等等，三四线城市居多，二线城市偏少。

除了南京等几个大城市，随便这些城市调查一下，哪家没有两三套房子？人口又不流入这些三四线城市，外地人没有买房的需求。

所以，无论从整体上，还是从结构上看，绝大多数城市房子都严重“供大于求”。

即便搞拆迁，搞棚户区改造，跟2016年相比，拿拆迁款买房的人大幅减少，买房需求并不会大幅增加。

再看购房能力。

以前棚改货币化，资金是怎么来的呢？央行放水。

过程是，央行通过PSL把钱贷给国开行等政策性银行，政策性银行又通过棚改专项贷款把钱贷给地方政府，地方政府通过货币化安置向拆迁户发放补偿款。

钱从央行到地方政府再到拆迁户，货币的源头是央行。

所以，我们看到，短短几年时间，央行PSL余额从6500亿，急剧飙升到3.5万亿，翻了6倍。

这些钱，相当大一部分流入到了拆迁户手里，又最终流向了房地产市场。

2022年9月份，时隔两年半，央行重启PSL，再次向社会注入资金。

2022年9月份、10月份、11月份分别净新增1082亿元、1543亿元、和3675亿元，2022年11月份净新增规模与期末余额也创下2022年年内新高。

总体来看，在四个月内(2022年9月份至12月份)，PSL累计净新增规模达到6129亿元。

问题是什么呢？这次央行重启PSL，并不是为了棚户区改造。

在2015年至2018年，PSL曾有较大规模的投放，主要支持了棚户区改造等重点领域。

但是，本轮PSL新增资金主要用于“保交楼”，以及新基建项目。

为什么这么说呢？

首先，央行PSL的对象，是三大政策性银行，而政策性银行的作用就是，支撑政府重大项目，以及五大基础设施重点领域、重大科技创新领域。

其次，“保交楼”是当下最迫切的工作，住建部和财政部、央行的部门已经出台措施，就是要用政策性银行来“保交楼”。

2022年9月22日，国家开发银行向沈阳支付全国首笔“保交楼”专项借款，这说明央行通过PSL正式启动“保交楼”项目。

也就是说，现在央行的PSL不是为了棚改，更多是为了“保交楼”。

那么，现在全国各城市大搞棚改货币化，钱从哪里来的呢？

地方金融机构支持，依法合规提供周期长、利率低的金融产品，满足棚改资金需求。

参与者主要是，地方城投平台公司、金融机构、社会力量，建立棚户区改造基金。

说白了，要么给地方商业银行施压，让他们多搞点理财产品，卖给有理财需求的投资者，凑借过来的钱放到棚户改造基金。

要么让城投公司发债，或者让城投公司去找当地企业家借钱，凑借过来的钱，放到棚户改造基金。

以前的模式是央行为源头，以政策性银行和地方政府为渠道，向拆迁户发钱，这种模式资金相当充裕。

现在地方政府自己去凑钱，实在是太难了。

因此，鉴于地方政府凑钱能力有限，虽然各个城市都开始了棚改货币化，但是向社会释放出来的购房能力，完全没法跟之前相比。

最后，看市场情绪。

大疫三年，已经给民众心理留下创伤，很多人开始反思，买那么多房子干啥，好好生活知足常乐。

另外，“房住不炒”之后，大家也都认识到了，房价不会再次大涨。

所以，现在虽然也有人买房，成交量也上去了，但是之前那种恐慌情绪，害怕万一错过再也买不起房的情绪，再也没有了。

人心散了，再想鼓动大家恐慌性买房，不可能了。

所以，这一轮的棚改货币化，无论是释放出来的购房需求，释放出来的购房能力，以及造成的恐慌情绪，远远弱于2016年那一轮。

现实情况是什么样呢？

2022年3月份，郑州率先推出棚改货币化，印发《关于积极推进大棚户区改造项目货币化安置工作的实施意见》。

整个2022年，全国实施“房票”制度，也就是实施“棚改货币化”的城市高达30多个。

但是，2022年房价不仅没动静，反而相当冷清，量价齐跌。

以郑州为例，从3月份开始实施，到12月份结束，推进了9个月，完全没有效果。

克而瑞数据显示，郑州2022年12月新建商品住宅成交面积18万平方米，环比上涨117%，但同比降幅达73%。

累计情况来看，郑州2022年1-12月新建商品住宅成交面积434万平方米，同比下降46%。

价格方面，据中指院数据，郑州12月新建商品住宅价格指数下跌0.35%，样本平均价格12326元/平方米。

春节后这轮楼市回暖，郑州也就热了一个月，2月份释放了前面积累的庞大需求，到3月份又被打回了原形。

据克尔瑞数据，2023年3月郑州住宅整体认购约7615套，环比2月，降幅约17%。其中，主城区住宅认购约5809套，环比降幅约16%

总结一下，虽然棚改货币化卷土重来，全国已经30多个城市开始重启这个政策，未来也会有更多城市加入进来。

这一轮的棚改货币化，无论是释放出来的购房需求，释放出来的购房能力，以及造成的恐慌情绪，远远弱于2016年那一轮。

2016年，棚改货币化的确引爆全国房价，是那轮房价失控的“万恶之源”，但是现在情况发生了关键变化。

离开了央行的资金支持，棚改货币化还想掀起风浪，很难！

以上就是关于大规模棚改重启 住建系统人士回应,究竟是怎么一回事?的相关信息，希望对大家有所帮助！